Náš soused, který vlastní pozemek navazující na pozemek s naší chatou, začal nedávno vedle hranice našich pozemků stavět velkou kůlnu. O tomto záměru mě nikdo před začátkem stavebních prací neinformoval (soused ani jakýkoliv úřad), ani jsem se stavbou nijak jinak nesouhlasil. Když jsem se sousedem o stavbě mluvil, zmínil se, že bude v této souvislosti i zvyšovat celý obvod svého plotu. Dle jeho sdělení má všechny plánované změny od správních orgánů povoleny, přijde mi však zvláštní, že jsem jako soused o změnách nebyl jím ani úřady informován a nebyl se stavbou vyžadován můj souhlas. Z důvodu velikosti kůlny a plotu se bojím, že stavba nebo plot budou zasahovat do mého pozemku nebo budou výrazně stínit na mou zahradu. Jak je možné zjistit, zda má opravdu stavby povoleny, a případně zabránit jejich uskutečnění? Má na situaci nějaký vliv, že má stavba je pouze rekreační a trávím zde omezený čas, zatímco soused má na svém pozemku svůj rodinný dům a trvalé bydliště?

Většina staveb, zejména těch, které se nacházejí v blízkosti hranice jednotlivých pozemků, vyžadují souhlas sousedů a dalších osob, jejichž práva by mohla novou stavbou být omezena – například osob, v jejichž prospěch je k nemovitosti zřízena zástava. Možnost uskutečnění takových staveb případně minimálně vyžaduje, aby tyto osoby se záměrem stavby nesdělily svůj výslovný nesouhlas. Vlastníci sousedních staveb nebo pozemků, případně osoby, jejichž vlastnické nebo jiné věcné právo by mohlo být uskutečněním stavby dotčeno, jsou ze zákona účastníky řízení o povolení záměru. Účastníci řízení jsou stavebním úřadem o zahájení řízení bezodkladně vyrozumívány a současně mají možnost v rámci řízení uplatňovat námitky k uskutečnění stavby, pokud jsou názoru, že uskutečněním stavby by mohla být dotčena jejich vlastnická či jiná práva nebo zájmy.

Námitky v rámci řízení o povolení záměru se mohou týkat mj. i obrany procesních práv daného účastníka (např. právě pokud jim nebylo doručeno vyrozumění o zahájení daného řízení). Například ve vašem případě by tedy bylo za předpokladu, že soused opravdu požádal o povolení od stavebního úřadu, možné podat námitku ke skutečnosti, že jste o řízení nebyl nijak informován jakožto osoba, která je přímo dotčena možným uskutečněním stavby. Dále vlastníci či osoby, jejichž jiné věcné právo by mohlo být záměrem dotčeno, mohou namítat právě možné dotčení jejich práv (např. pokud by stavba měla výrazně stínit, bránit ve výhledu, jinak zasahovat do jejich pozemku nebo způsobovat nepřípustnou úroveň hlukových či například kouřových imisí).

Pokud jde o vámi zmíněné zvýšení plotu, pokud se bude jednat o oplocení do výšky dvou metrů (a opěrných zdí plotu do výšky jednoho metru) mezi pozemky, jedná se o tzv. drobnou stavbu, pro kterou povolení stavebního úřadu není nutné. Pokud u plotu soused zvolí zjevně nepřiměřený typ oplocení, s jehož vlastnostmi soused nesouhlasí, řešení daného sousedského sporu není v pravomoci stavebního úřadu. Je však možné se obrátit na soud s žalobou v rámci ochrany před imisemi – tato možnost ochrany práv je dále specifikována níže. V tomto ohledu také doporučujeme zkontrolovat místní právní úpravu v dané oblasti, např. zásady pro výstavbu ve městě – někdy obce, města či jiná menší území vydávají různé regulace týkající se vzhledu (včetně právě výšky) oplocení pozemků.

Je pravděpodobné, že stavba kůlny rovněž bude splňovat podmínky drobné stavby, v závislosti mj. na rozměru zastavěné plochy, výšce stavby nebo např. tom, zda je stavba podsklepená. Pokud stavba splňuje definici drobné stavby, takový záměr nevyžaduje povolení a není třeba jej projednávat se stavebním úřadem. Rovněž se tyto stavby nekolaudují, jelikož mohou být užívány pouze k účelu, ke kterému jsou určeny jejich povahou. Tyto stavby však musí být umístěny minimálně 2 metry od hranice pozemku – tato regulace platí obecně pro všechny stavby, vyjma pozemků hraničících s pozemky veřejného prostranství.

Umístění stavby minimálně dva metry od hranice pozemku zajišťuje zejména možnost budoucí zástavby sousedního pozemku. V některých případech lze z této podmínky udělit výjimku, avšak pro její udělení je vždy nutné získat výslovný souhlas dotčeného souseda.

Pokud tedy soused zamýšlí kůlnu bez vašeho souhlasu stavět blíže než 2 metry od hranice vašich pozemků, bude se pravděpodobně jednat o neoprávněnou stavbu, tj. stavbu, která je prováděna (nebo již byla provedena) v rozporu se stavebním zákonem (resp. v rozporu se související vyhláškou o požadavcích na výstavbu).

V takovém případě se můžete domáhat např. pozastavení stavby nebo jejího odstranění, pokud již byla postavena.

Jestliže máte podezření, že se o neoprávněnou stavbu jedná, bylo by vhodné podat podnět ke stavebnímu úřadu. Úřad na základě podnětu prozkoumá, zda stavba odpovídá zákonné úpravě, případně zda byla řádně udělena všechna potřebná povolení a související souhlasy. Pokud byla stavba provedena bez povolení dle stavebního zákona nebo v rozporu s ním, stavební úřad nařídí odstranění stavby.

Účastníkem řízení o nařízení odstranění stavby jsou rovněž osoby, jejichž vlastnická nebo jiná věcná práva k sousednímu pozemku nebo stavbě mohou být odstraněním stavby přímo dotčena, o stavu a výsledku takového rozhodnutí byste tudíž byl stavebním úřadem vyrozuměn.

Skutečnost, že vaše nemovitost je pouze rekreační nemovitostí nemá žádný vliv na vaše postavení jakožto účastníka řízení. Pokud jde o stavby plotu i kůlny, máte tedy několik možností pro obranu vašich práv jakožto vlastníka sousedního pozemku, a to jak v rámci samotného řízení o povolení záměru, případně jiných řízení před stavebním úřadem, tak i před soudem prostřednictvím žaloby. Doporučujeme zkontrolovat, zda stavba splňuje podmínky drobné stavby dle stavebního zákona, příp. zda je splněna podmínka jejího umístění minimálně 2 metry od hranice vašich pozemků, aby bylo možné usoudit, zda se jedná o nepovolenou či neoprávněnou stavbu a zda je v této souvislosti možné se obrátit na stavební úřad, případně soud, s vašimi nároky.