Sabina Škrobánková odpovídá na dotaz čtenářky v časopise Stavitel.

Bydlím se svou nezletilou dcerou v bytě, který mám v nájmu již několik let. Mám ale smlouvu na dobu určitou, která mi skončí na konci roku 2026. Majitel bytu mě před nedávnem informoval o tom, že se plánuje odstěhovat do zahraničí a byt, ve kterém s dcerou bydlíme, by nejraději prodal. Pokud by se pro tuto možnost majitel bytu rozhodl a byt skutečně prodal, co by to pro nás s dcerou znamenalo?

Je nutno vyjít z předpokladu, že pronajímatel jako vlastník bytu má právo se svým vlastnictvím v mezích právního rádu libovolně nakládat. Nic mu nebrání v tom, aby v případě svého rozhodnutí byt prodal třetí osobě, případně jiným způsobem (například formou daru) převedl vlastnické právo k bytu. Nic na tom nemění ani skutečnost, že vy máte byt v nájmu na základe nájemní smlouvy, a to až do konce roku 2026.

Obecně dle zákonné úpravy platí, že změní-li se vlastník pronajaté věci, přejdou práva a povinnosti z nájmu na vlastníka nového. Smyslem této právní úpravy je zajistit kontinuitu nájemního vztahu na straně pronajímatele pro případ, že nastane předvídaná právní skutečnost, v jejímž důsledku se změní vlastník pronajaté věci.

Výše uvedené pravidlo platí pro nájemní vztahy obecně, at už je pronajatou věcí cokoliv. Nájemci bytu však zákon poskytuje určité zvláštní ochrany. Zákonodárce tím reflektuje skutečnost, že nájem bytu patří mezi nejběžnější způsoby zajištění bytové potřeby člověka, přičemž nájemce a pronajímatel se v rámci tohoto vztahu nachází ve vzájemně nerovném postavení. S ohledem na to jsou otázky spojené s nájmem bytu podrobně upraveny zákonem se značným důrazem kladeným na ochranu nájemce a zvýšení jeho jistoty, že uspokojení jeho bytové potřeby nebude ze strany pronajímatele zužováno či ohroženo. Jako další příklady takové ochrany lze zmínit právo nájemce chovat v pronajatém bytě zvíře nebo v bytě pracovat či podnikat.

Z toho důvodu se v případě nájmu bytu uplatní na pronajímatele ve své podstatě přísnější zákonná úprava. Dle této zvláštní úpravy platí, že pokud byl pronajat byt, ve kterém nájemce bydlí, nemá pronajímatel právo nájem vypovědět z důvodu změny vlastnictví. Zákon navíc stanoví, že k opačnému ujednání se nepřihlíží. Podstatnou podmínkou pro aplikaci této zvláštní úpravy je výše uvedená skutečnost, že nájemce v pronajatém bytě skutečně bydlí, a realizuje tak svou bytovou potřebu. S ohledem na formulaci vašeho dotazu předpokládám, že v bytě s dcerou skutečně bydlíte, a tato podmínka je tedy splněna. Případná změna vlastníka bytu tak nebude mít vliv na vaši nájemní smlouvu a vy budete moci i s dcerou v pronajatém byte dál nerušeně bydlet. Na tomto závěru by nic nezměnila ani existence opačného ujednání ve vaší nájemní smlouvě, neboť k takovému opačnému ujednání se ze zákona nepřihlíží – nevyvolá žádné právní důsledky.

Přes to pro vás bude vhodné vědět, v jakém okamžiku dochází ke změně pronajímatele a jaké důsledky pro vás muže mít případná změna vlastníka bytu?

Ke změně v osobě pronajímatele dochází bez dalšího převodem vlastnického práva k bytu. Jak potvrdil také Nejvyšší soud, na nabyvatele, tj. nového vlastníka bytu, přecházejí práva a povinnosti pronajímatele z nájemního vztahu přímo ze zákona (ex lege). Dle ustálené judikatury Nejvyššího soudu týkající se práv a povinností typických pro nájem platí, že právní nástupnictví se týká celého obsahu nájemního vztahu. To znamená, že v případě změny vlastníka bytu tento nový vlastník vstupuje do původního nájemního vztahu s vámi i s jeho obsahovými náležitostmi.

Mezi ty patří jak náležitosti nezbytné (podstatné), například předmět nájmu (byt), či  vaše i pronajímatelova práva a povinnosti vyplývající ze zákona, resp. z nájemní smlouvy, tak i náležitosti pravidelné či nahodilé. Mezi pravidelné náležitosti nájemního vztahu patří práva a povinnosti, jež sice ze zákona přímo neplynou a nejsou pro nájem nezbytné, avšak vzhledem k jejich vhodnosti pro jednu či obě strany vztahu se v nájmu často vyskytují, například způsob výpočtu ci určení výše nájemného.

Mezi nahodilé náležitosti smlouvy o nájmu pak lze zařadit kupříkladu místo a čas plnění nájemného. Skutečnost, že nájemní smlouva se všemi těmito náležitostmi přechází na nového pronajímatele, pro vás znamená, že nový pronajímatel bude vázán ujednáními v nájemní smlouvě, kterou jste uzavřela se stávajícím pronajímatelem bytu. Ani výše sjednaného nájemného se tedy pouze v důsledku změny vlastníka bytu nezmění.

Tím není dotčeno případné zvýšení  nájmu v souladu s ujednáními již obsaženými v nájemní smlouvě, např. ve formě  tzv. inflační (indexační) doložky. Nájem lze dle zákona také zvýšit do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Nový pronajímatel, pokud bude považovat nájemné za nízké, muže navrhnout jednou za 12 měsíců jeho zvýšení, a to maximálně o 20 % v průběhu tří let.

Tento návrh navýšení však musí být doložen právě posouzením obvyklého nájemného v místě, které se určí dle pravidel speciálního nařízení vlády. Pokud se zvýšením nájemného budete souhlasit, nová výše platí třetí měsíc od dojití oznámení.

V případě nesouhlasu se pronajímatel muže obrátit na soud. V případě nájemní smlouvy na byt uzavřené na dobu neurčitou zákon upravuje jako důvod výpovědi této smlouvy ze strany pronajímatele mimo jiné bytovou potřebu pronajímatele, jeho manžela a některých příbuzných. Tento důvod výpovědi se však nevztahuje na nájemní smlouvu na byt sjednanou na dobu určitou.

Vztaženo na vaši situaci, i pokud by případný nový vlastník byt kupoval s tím, že v něm plánuje v budoucnu bydlet, nemůže vám z tohoto důvodu dát výpověď z nájmu a bude muset počkat, až skončí vaše nájemní smlouva. Pokud by vám nový vlastník bytu chtěl dát výpověď  z nájmu pouze z důvodu převodu vlastnického práva, k takové výpovědi by se nepřihlíželo, jednalo by se o tzv. zdánlivé právní jednání, s nímž nejsou spojeny žádné právní účinky.

Závěrem lze shrnout, že zákon poskytuje nájemci bytu zvláštní ochranu, a to i v případech, kdy dochází k převodu vlastnického práva k předmětu nájmu, neboť na nového vlastníka přechází až na výjimky veškeré práva a povinnosti z nájemního vztahu. Smyslem zákonné úpravy je v případech změn v osobě pronajímatele zachovat postavení nájemce a chránit jej před ztrátou možnosti uspokojovat bytovou potřebu v situacích, které se nachází mimo jeho sféru rozhodování. Nový pronajímatel nemůže dát nájemci výpověď  z nájemní smlouvy jen z důvodu převodu vlastnického práva a pokud by tak učinil, k takové výpovědi by se nepřihlíželo.