Pro Realitní magazín ARK ČR připravila Evelina Weagová z naší kanceláře.

Údaje o jednotkách zapisované do katastru nemovitostí jsou ponechány na vůli vlastníka dané nemovitosti, konkrétně je vycházeno z prohlášení vlastníka o rozdělení domu na jednotky, smlouvy o výstavbě nebo jiné listiny na základě, které bytové spoluvlastnictví vzniklo. zda jsou údaje zapisované do katastru nemovitostí v souladu s povolením nebo kolaudací podle stavebního zákona, katastrální úřady nezkoumají. může se klidně stát, že bude do katastru nemovitostí zapsaná jednotka, která je dle stavebního práva černou stavbou a následně bude v budoucnu nařízeno její odstranění či například jednotka se způsobem využití: byt, která je však kolaudována jako nebytový prostor.

Celá tato nešťastná situace vychází ze základního principu zakotveného v občanském zákoníku, a to konkrétně, že „uplatňování soukromého práva je nezávislé na uplatňování práva veřejného“. Občanský zákoník ani katastrální předpisy nestanoví vázanost zápisů v katastru nemovitostí ohledně jednotek na kolaudační rozhodnutí či jiné povolení dle stavebního zákona, nýbrž je zcela vázán zněním vkladové listiny, tj. např. prohlášením vlastníka o rozdělení domu na jednotky. Jinými slovy daný úředník na katastrálním úřadě není povinen, ale dokonce ani oprávněn, kontrolovat soulad mezi navrhovaným vkladem a příslušným povolením stavebního úřadu.

Tato situace má být částečně řešena zápisem upozornění na skutečnost, že jednotka vymezená podle občanského zákoníku je vymezena v souladu s povolením nebo kolaudací podle stavebního zákona evidovaném v katastru nemovitostí v části D listu vlastnictví konkrétní jednotky. Přestože je daný zápis po-jmenován „upozornění“ což evokuje negativní skutečnost, tak opak je pravdou. Takovéto upozornění deklaruje soulad mezi rozhodnutím stavebního úřadu a prohlášením vlastníka o rozdělení domu na jednotky či obdobné listiny. Upozornění katastrální úřad zapíše na základě osvědčení vydaném stavebním úřadem na žádost vlastníka nemovitosti. Iniciativa tohoto zápisu je však ponechána zcela dobrovolně na vůli vlastníka jednotky. Tento institut má za cíl zvýšit právní jistotu v údaje uvedené v katastru nemovitostí. Nicméně je potřeba upozornit, že je aplikovatelný jen u jednotek vymezených dle občanského zákona. Údaje zapisované v katastru nemovitostí o jednotkách vymezených podle zákona o vlastnic-tví bytů, kterých je stále velké množství, nereflektují příslušná povolení vydaná stavebním úřadem.

Závěrem tedy doporučujeme (zejména pokud hodláte danou jednotku kupovat) ověřit soulad faktického stavu jednotky, resp. stavu zapsaného v katastru nemovitostí s příslušným povolením nebo kolaudací podle stavebního zákona, ledaže je na listu vlastnictví dané jednotky uvedeno výše zmíněné upozornění na skutečnost, že jednotka vymezená podle občanského zákoníku je vymezena v souladu s povolením nebo kolaudací podle stavebního zákona.