Obracím se na vás jako pronajímatel bytu s otázkou ohledně výpovědi z nájmu bytu. Před zhruba rokem jsem pronajal bytovou jednotku jistému nájemci na dobu určitou, a to na dva roky. Můj byt jsem našel na platformě Airbnb. Dle všeho je byt nájemcem takhle zpřístupněn ke krátkodobému pronájmu už delší dobu. Chtěl bych se tedy zeptat, zda je v tomto případě splněná podmínka k výpovědi z nájmu?
Podobné problémy sužují stále více pronajímatelů, kteří nevědí, že jejích byt je nájemcem užívaný k jinému účelu než k bydlení. To vše v domnění, že jejich postup je v naprostém pořádku. S takovým postupem se však české právo ani soudy neztotožňují.
Pro posouzení daného případu je rozhodující účel pronájmu daného bytu, který byl sjednaný ve smlouvě, nebo ze smlouvy vyplývá. Pro dlouhodobější pronájem bytu je zvykem, že účelem pronájmu konkrétního bytového prostoru je bydlení. Bydlení však je třeba odlišovat od ubytování, což může dělat menší problém, jelikož tyto pojmy jsou snadno zaměnitelné. Bydlením se má na mysli dlouhodobé uspokojování bytové potřeby nájemce, jde tedy o využívaní bytového prostoru „jako domova“ po nikoli krátkou dobu. Pronajal-li si nájemce byt k bydlení, má právo přijímat do své domácnosti kohokoli. Pokud však v bytě žije dlouhodobě více osob, musí to nájemce pronajímateli nahlásit. Nájemní vztah vzniklý za účelem bydlení má dle občanského zákoníku zvláštní ochranu, zejména se nepřihlíží k ujednáním v nájemní smlouvě, která zkracují nájemcova práva oproti úpravě zákonné.
Na druhé straně pojem ubytování představuje uspokojení potřeb zpravidla krátkodobých a jeho povaha je spíše komerční.
Takové vztahy se řídí ustanoveními občanského zákoníku o ubytovacích službách, nejčastěji jde o smlouvy o ubytování podle ustanovení § 2326 a násl.
Klíčové rozdíly jsou hlavně v právní ochraně nájemce a smluvním vztahu. Pokud je smlouva uzavřena za účelem bydlení, pronajímatel i nájemce podléhají přísnějším pravidlům. Ubytovací smlouva má flexibilnější režim, což může být výhodné pro krátkodobé vztahy. Důležitý je i způsob využívání nemovitosti – zatímco u nájmu bytu k bydlení se předpokládá stabilní pobyt, u ubytování jde často o dočasné užívání bez vytvoření osobního zázemí. Pro odpověď na výše položenou otázku je však především důležitá časová rozlišitelnost pojmů, přičemž při pronájmu bytového prostoru za účelem bydlení se jedná o dlouhodobé využívaní daného prostoru pro uspokojení potřeby bydlení.
Pronájem bytového prostoru za účelem ubytování třetích osob by tedy byl možný pouze v případě, že by byl vymezen přímo samostatnou smlouvou. Není možné učinit závěr, že by byt pronajatý nájemci k bydlení mohl být při běžném ujednání nájemní smlouvy k tomuto účelu využíván k dalšímu, opakovanému, krátkodobému ubytovaní třetích osob.
Z právní úpravy nájmu bytu dále vyplývá, že nájemce je oprávněn část bytu podnajmout, tedy přenechat části bytu třetí osobě do podnájmu. Pokud nájemce v bytě sám i trvale bydlí, může tak učinit i bez výslovného souhlasu pronajímatele.
Souhlas pronajímatele k podnájmu bytu či jeho části je však potřebný, pokud v bytě sám nájemce trvale nebydlí. Souhlas pronajímatele pro tyto účely musí být dán v písemné formě. Pokud písemný souhlas pronajímatele chybí, je samotný podnájem neplatný.
Dle rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 9. 6. 2020 sp. zn. 26 Cdo 3623/2019 „Za trvalé bydlení v bytě nelze považovat jen jeho občasné návštěvy ani situace, kdy nájemce užívá byt pouze k občasnému přenocování či ke krátkodobým pobytům a zcela nebo převážně uspokojuje své bytové potřeby jinde.“ Pro tyto účely je přitom nerozhodné, zda je v daném bytě nájemce tzv. trvale hlášen či nikoli.
I u podnájmu však z časového hlediska můžeme tvrdit, že jde spíše o dlouhodobé využívaní prostor podnájemcem, než aby se mohlo střídat vícero třetích osob v bytě určeném k pronájmu za účelem finančního uspokojení nájemce.
Touto věcí se zabýval Nejvyšší soud poměrně před nedávnem a ve svém rozhodnutí ze dne 26. 9. 2023 sp. zn. 26 Cdo 2128/2023 konstatoval, že v případě opakovaného přenechání bytu nájemcem jiným, třetím osobám, se jedná o využívaní bytu k jinému účelu, než je bydlení, tedy nájemce nenaplňuje svoji potřebu bydlení v bytovém prostoru. Dle Nejvyššího soudu tak nájemce bytu porušuje své povinnosti z nájemního vztahu. To samo o sobě ovšem ještě neznamená, že je automaticky dána pronajímateli možnost nájemní vztah bez dalšího ukončit.
K tomu, aby krátkodobé pronájmy byly hrubým porušením povinností vyplývajících z nájmu, které může vést k ukončení nájemního vztahu výpovědí pronajímatele, musí se takové porušování dít v dostatečné intenzitě. Za dostatečnou „hrubou“ intenzitu porušování povinnosti můžeme považovat dlouhodobé využívaní bytových prostor nájemcem za účelem zisku. Také bychom tam mohli zařadit i využívaní vícero bytů k podobné činnosti. Dostatečná intenzita však není ničím konkrétně vymezena a je na pronajímateli, aby posoudil, co už míru snesitelnosti přesahuje.
Samotný fakt, že byt je dlouhodobě poskytovaný nájemcem pro ubytovaní na stránkách určených inzerci ke krátkodobému využívání je dle praxe dostatečným důkazem, že nájemce jedná v intenzitě převyšující snesitelnost. Pronajímatel tak může využít ustanovení o hrubém porušení povinnosti nájemníka a podat výpověď z nájmu s tříměsíční výpovědní dobou ve smyslu ustanovení § 2288 občanského zákoníku. Jsme toho názoru, že za určitých okolností, kdy bude porušení nájemní smlouvy skutečně zvlášť závažné, bylo by možné využít i institut výpovědi nájmu bez výpovědní doby dle ustanovení § 2291 občanského zákoníku. Je však třeba upozornit, že samotný Nejvyšší soud v citovaném rozhodnutí sp. zn. 26 Cdo 2128/2023 spíše přisvědčuje tomu, že jsou v takovém případě dány důvody pro ukončení nájemního vztahu výpovědi s tříměsíční výpovědní dobou.
Rada pro pronajímatele na závěr: Před uzavřením nájemní smlouvy jasně specifikujte účel užívání. Nesprávné označení (např. ubytování místo bydlení) může vést k právním sporům, především v otázce ochrany nájemce a různým jiným nepříjemnostem.
Erik Vansáč,
advokátní kancelář bpv Braun Partners
